El índice OMXIPI – Iceland All – Share PI.- Por Alejandro Pérez de Lucía

Hay cosas que no dejan de sorprender.

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En el cuadro podemos ver 2 cosas que nos alertan claramente sobre la tendencia bajista que van a tomar todos los mercados en los próximos meses (la línea AD y la Línea ADn).

Pero antes de nada debemos explicar un poco el gráfico. Se aplica sobre el NYSE (New York Stock Exchange). ¿Por qué usamos este índice y no otro?.

Existen varias razones pero las principales son:

  • Es de los mayores mercados de valores del mundo en volumen como en número de empresas adscritas.
  • El capital de las empresas adscritas a NYSE es 5 veces mayor al del Nasdaq y
  • Por su composición, es el índice que reacciona de forma mas lenta a los giros de mercado.

Por lo tanto, el NYSE es idóneo para utilizar una estrategia de análisis de mercado denominada Market Timing que no es otra cosa que una estrategia que persigue sincronizar las compraventas de valores con los periodos más productivos atendiendo a las tendencias de los mercados. Lo realmente curioso e interesante es que observando el NYSE podemos detectar estos procesos tanto en USA como en el resto del mundo.

Para hacer este análisis tendremos en cuenta los impulsos de la Teoría de Elliot y utilizaremos los porcentajes de Fibonacci para determinar retrocesos y avances. No es este el momento de complicar la explicación por lo que me centraré en explicar las consecuencias que detecta el gráfico. Consecuencias que ya advertí en mi anterior artículo.

La línea AD la podemos identificar en la parte inferior del gráfico en color negro. Es una línea que se calcula a partir de la suma acumulada de los valores que avanzan menos los valores que retroceden. En los mercados alcistas, las acciones ganadoras son más numerosas que las acciones que caen, mientras que durante los mercados bajistas ocurre exactamente lo contrario. De esta forma la línea avance descenso será ascendente durante los mercados alcistas y caerá durante los mercados bajistas. “Esta es la idea” porque lo bueno de este concepto es que no depende del precio ni del volumen, sino del nº de valores con lo que eliminamos de un plumazo conceptos que suelen llevar al engaño.

En el gráfico se ve como el indicador ya perdió en enero de 2016 el mínimo de octubre de 2014 y esto ya es una confirmación de un cambio de tendencia a bajista. Además, se ve como el índice rompe claramente la media de 150 periodos y la línea de 200 también cambia su tendencia a bajista poniéndose por encima de aquella.

Por otro lado, en la parte superior del gráfico se ve un nuevo mínimo de la línea ADn o línea AD normalizada y sigue rompiendo la línea de 20 sin llegar a 50.

El Summation (que no está en el gráfico) o McClellan Summation Index, se calcula mediante la suma acumulada de los valores diarios del Oscilador McClellan. En enero de 2016 se puso claramente por debajo del mínimo de agosto de 2015 confirmando la tendencia bajista.

Esta técnica se sincronizó con los mercados mundiales. De este modo, todos los índices que no comenzaron a ser bajistas a finales de 2015 acabaron poniéndose bajistas en enero de 2016 con prodigiosa y calculada precisión y la mano fuerte sale de todos ellos sin compasión alguna. La tendencia bajista se ha iniciado y nos acompañará un tiempo.

Pero ¿de todos los índices?… Pues no… parafraseando al famoso cómic de Astérix, “Existe una aldea aislada que resiste todavía y siempre al invasor…”

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En efecto. Me refiero a un índice del NASDAQ europeo. El índice OMXIPI – Iceland All – Share PI que curiosamente se mantiene alcista desde octubre de 2014 y con una importante “Mano Fuerte” bien incorporada y que apuesta por este índice desde entonces…

Muy al contrario de su homólogo ruso, el NORUX15 que se mantiene fuera de mercado desde mediados del 2011.

Pero ¿Quién es este coloso que resiste con tanta fuerza?

Este índice lo componen:

• Eaton Vance Municipal Bond Fund (EIM)
• Toyota Motor Corporation (TM) y
• Vanguard Industrials ETF (VIS)

Eaton Vance Municipal Bond Fund (EIM) está compuesto por los siguientes índices:

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Este Fondo municipal tiene como principales accionistas:

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Este índice, a pesar de los componentes que lo integran y sus accionistas no es el que tira del indicador… para eso tenemos que acudir al siguiente:

Toyota Motor Corporation (TM) está compuesto por los siguientes índices:

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Y tiene como principales accionistas a:

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Un coloso que en marzo de 2015 ha cerrado con unas ventas de 227 mil millones de dólares y unos beneficios netos de 18 mil millones de dólares y un activo de 397 mil millones de dólares.

Y por último, Vanguard Industrials ETF (VIS) que es un fondo de inversión cotizado (Exchange-Traded Funds) que cotiza igual que una acción en el mercado pudiendo ser negociado en el mismo sin necesidad de conocer su valor liquidativo.

El objeto del ETF es replicar un determinado índice bursátil o renta fija. Este fondo se encuentra en la categoría de industriales porque invierte prácticamente el 94,88 % en valores de este tipo, seguido de materiales de consumo, consumo y tecnología, y posee unos activos netos de 1,97 mil millones de dólares y un rendimiento a 3 años del 9,40%, con unos beneficios anuales en torno al 4 %.

Este fondo invierte un 40 % de sus activos en importantes compañías como:

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Me ha parecido realmente curioso este indicador pues se mantiene realmente sólido y con una fortísima entrada de los grandes grupos inversores que no ha mermado especialmente mientras que el resto de índices del NASDAQ han sido una auténtica caza de brujas.

Por ejemplo, el Nasdaq OMX Russia 15 no levanta cabeza desde septiembre de 2014, el OMX Nordic 40 no para de bajar y es literalmente abandonada por los grandes inversores desde abril de 2015 al igual que el OMX Copenhagen 20, el OMX Stockholm 30, el OMX Oslo 20 GI, el OMX Helsinki 25 e, incluso, el Nasdaq 100 o el Composite index.

Estos 2 últimos sufren el recorte propio de los índices bursátiles que han dado la vuelta pero resulta realmente interesante lo que ocurre con el OMXIPI.

Lógicamente, sufrirá recortes porque esa va a ser la tendencia del mercado pero se mantiene sorprendentemente fuerte y es digno de ser observado por los analistas del sector.

Vivienda de Protección Oficial de Precio Limitado (VPPL)

¿Qué es? ¿Características? ¿Condiciones?

Te dejamos este post acerca de las Viviendas de Protección Oficial de Precio Limitado (VPPL) para aclarar las posibles dudas que puedan surgirte sobre las características que tienen, condiciones que debes cumplir para solicitarla y demás particularidades.

Te dejamos este post acerca de las Viviendas de Protección Oficial de Precio Limitado (VPPL) para aclarar las posibles dudas que puedan surgirte sobre las características que tienen, condiciones que debes cumplir para solicitarla y demás particularidades.
Dentro de las tipologías de vivienda protegida para venta o uso propio que se regulan en el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, aprobado por el Decreto 74/2009, de 31 de julio, se enmarcan las Viviendas con Protección Pública de Precio Limitado (VPPL).
CARACTERÍSTICAS:
  • Tienen una superficie construida máxima de 150 m2. Si está destinada a familias numerosas, la superficie construida estará comprendida entre 110 m2 y 150 m2.
  • Están sujetas a un Precio Máximo Legal de Venta (PMLV). -PINCHA AQUÍ PARA SABER MÁS-
  • La duración del régimen legal de protección pública es de 20 años a contar desde la fecha de la Calificación Definitiva.
  • Sólo se pueden promover sobre suelo destinado expresamente a vivienda libre, Vivienda con Protección Pública de más de 110 m2 o a Vivienda a Precio Tasado.

CONDICIONES PARA ADQUIRIRLA:

  • Que los ingresos familiares no excedan de 7,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM)*.  -PINCHA AQUÍ PARA SABER MÁS-
    *Calculadora de Ingresos.
  • No ser titular del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda sujeta a régimen de protección en todo el territorio nacional, excepto en los casos de sentencia judicial de separación o divorcio cuando, como consecuencia de ésta, no se le haya adjudicado el uso de la vivienda que constituía la residencia familiar.
  • No ser titular del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre una vivienda libre en la Comunidad de Madrid.
  • Que se destine a domicilio habitual y permanente de sus ocupantes legales.
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       OTROS ELEMENTOS A TENER EN CUENTA:
  • Podrá solicitarse la Descalificación una vez transcurrido un mínimo de 20 años desde la Calificación Definitiva.
  • Los adquirentes de la vivienda deberán proceder a su ocupación en el plazo máximo de un año desde la entrega de la misma.
  • Para realizar obras o reformas deberá obtenerse autorización de la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación.

Los ciclos del mercado y el bono. Herramientas imprescindibles. Por Alejandro Pérez de Lucía

Así parece que nos sentimos ante los mercados… como niños frente a las fieras. Pero no tiene por qué ser así.
¿Es posible tomar decisiones empresariales con un alto grado de fiabilidad?
Esta es la pregunta del millón de dólares ¿verdad? y para ello sería estupendo conocer la forma en que se comporta el ser humano… ¿o no es necesario?1

Existirán los que defienden el conductismo como corriente que considera que controlando el ambiente se podría moldear el carácter de las personas en la dirección deseada y, en este sentido, si la conducta puede condicionarse, la psicología podría predecir y controlar la misma.

Sin embargo, hay los que niegan esto ya que consideran que la acción y conducta humana no se basa en los estímulos, sino en nuestras creencias, pensamientos y juicios de valor. En otras palabras, es la interpretación a los estímulos lo que determina la conducta humana y no al revés y, en todo caso, el hombre actúa en base al conocimiento que tiene hasta ese instante y, dicho conocimiento, evoluciona con el paso del tiempo por lo que no es posible predecir cómo actuará en un futuro ya que desconoce de qué manera variará su conocimiento hasta entonces, pues, aún no lo ha adquirido.

  • Así que ¿será posible predecir la conducta humana? ¿No lo será? pero ¿Será esto necesario para tomar decisiones empresariales acertadas?. Veámoslo.
    Herramientas imprescindibles que debemos tener siempre en nuestro arsenal son:
    Saber localizar las señales que identifican los llamados CICLOS ECONOMICOS y saber interpretarlos.
  • Atender la evolución de los tipos de intervención de los Bancos Centrales, la divisa por excelencia – el dólar -, la evolución de las materias primas, la evolución de los índices bursátiles y la de los precios y rendimientos de los bonos.
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Edward Dewey

En este punto, uno de mis libros de cabecera es, sin duda, “The case for Cycles” escrito por Edward Dewey (1895 – 1978) en julio de 1967. Influido por el profesor de física teórica del Instituto Tecnológico de California en Pasadena, Richard P. Feynman, si alguien se empeño por estudiar los ciclos fue él. Dewey, como Jefe Analista Económico del Departamento de Comercio de los EEUU, se interesó por el estudio de los ciclos con el objeto de intentar encontrar una respuesta a la Gran Depresión.

Este autor, partiendo del símil de las ondas de radio y un extraterrestre de Marte, comenzó a estudiar más de 500 fenómenos en 36 diferentes áreas de conocimientos completamente variopintas y sin relación aparente, y observó que existían ciclos dominantes que van desde los 9,2 a 9,6 años y de los 17,1/3 a 18,1/3 años. También observó una sincronización en los ciclos, una regularidad en las repeticiones (periodos de 3 meses o de 9,18 meses son regulares) y constancia en los periodos.

Y en un intento de crear una teórica longitud de los ciclos creó un método sobre la base de 17,75 años con múltiplos y fracciones usando los números 2 y 3 de tal forma que llegaba a determinar una aproximación de la duración cíclica de múltiples y variopintos fenómenos:

Así, por ejemplo, observó que los tipos de interés en EEUU tenían un ciclo teórico de 53,25 años (17,75 x 3) y en la observación real resultó ser de 54 años, o que las grandes guerras tenían un ciclo teórico de 17,75 años y el ciclo real observad2o fue de 17,73 años, o la Inmigración en EEUU tenía un ciclo teórico de 35,5 años (17,75 x 2) y en la observación real resultó ser de 35 años.
Resulta sorprendente el análisis por el alcance de precisión que se obtuvo pero, en 1971, éste autor junto con Og Mandino (1923 – 1996) , escribieron la obra “The Mysterious Forces That Trigger Events” editado en Nueva York por Hawthorn Books Inc. como continuación de los estudios iniciados por aquél.
Y estos autores realizaron miles de observaciones de todo tipo sacando dos conclusiones principales:

– Muchos de los ciclos de fenómenos aparentemente sin relación se agrupan en periodos similares:

  • 5,91 años → Fluctuaciones en quiebras empresariales, abundancia de urogallos, precios del ferrocarril, del carbón, de las manchas solares, del arrabio, del algodón, etc.
  • 8 años → Fluctuaciones en abundancia de pescadilla, linces, ardillas rojas, producción de patata dulce, arrabio, producción de antracita, de lingotes de acero, mantequilla, azúcar, huevos, cigarrillos, presión barométrica, precipitaciones, etc.
  • 9,2 años → Fluctuaciones en cotizaciones bursátiles, producción de crudo de petróleo, producción de hierro, carbón, algodón, precipitaciones de lluvia en diferentes estados de EEUU, venta de coches, nivel de agua de lagos, precios industriales, precios del arrabio, precios al por mayor, etc
  • 9,6 años → Fluctuaciones en presión barométrica, abundancia de conejos, abundancia de salmón en UK, índice de batallas internacionales, abundancia de salmón en Canadá, enfermedades de corazón, etc
  • 18,2 años → Fluctuaciones en matrimonios en EEUU, inmigración, actividad Inmobiliaria, construcción de edificios, etc.

– Que estos ciclos similares actúan de forma sincronizada, es decir, aparecen y fluctúan al mismo tiempo.
Existen multitud de autores que han escrito sobre ciclos y su influencia en la actividad humana:

  • Alexander L. Chizhevsky, que defendió la influencia de la actividad solar tanto en la salud humana como en su propensión para iniciar conflictos armados.
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Alexander L. Chizhevsky
  • Ray Tomes, el cuál encontró dentro de la economía de Nueva Zelanda ciclos de 4,45 – 5,9 – 7,15 y ~ 8,9 años y determinó que eran fracciones de periodos de 35,6 años, en concreto 13 %, 17 %, 20 % y 25 % respectivamente.
  • A nivel de estudios sobre física tenemos autores como Albert Einstein, Hans Jenny, Simon Shnoll o Nikola Tesla.
  • En materia de mercados de valores tenemos autores de reconocido prestigio como Ralph Nelson Elliott y su famosa teoría de las 5 ondas en el sentido de la tendencia y las 3 ondas correctivas (a-b-c), William Delbert Gann o J. M. Hurst, los cuales son de imprescindible lectura si se decide operar en mercados de valores.

Pero dentro del sector económico, que es de lo que ahora estamos hablando, los autores que no deben pasar desapercibidos son:
William Stanley Jevons estudioso inglés que fue el primero en reconocer la existencia de un ciclo económico que estableció en 11 años con bastante analogía al ciclo de la actividad solar.

  • Clement Juglar, médico y economista francés que es3tudió las fluctuaciones de los tipos de interés y de los precios en 1860 llegando a identificar ondas de 9 a 11 años con un promedio de 8,5 años. Creador del llamado Ciclo de Juglar.
  • Joseph Kitchin, empresario y estadístico británico que analizando la economía del Reino Unido y de EEUU determinó ciclos económicos de 30 a 58 meses con un promedio ideal de 40/42 meses y que se convirtió en el famoso Ciclo de Kitchin. Su trabajo inspiró el de los tres siguientes autores.
  • Nikolái Dmítrievich Kondrátiev, el archiconocido, polemizado y famoso economista ruso al que debemos el Ciclo de Kondratieff cuya duración fluctua entre los 47 y los 70 años con un promedio de 57 años. Para Kondrátiev la existencia de estos ciclos está ligada a las grandes inversiones que requieren bienes de capital que pueden ser usados por largo tiempo.

El ciclo de Kondrátiev está marcado por 4 fases:

  • Primavera (una media de 12 años de duración) que se caracteriza por la introducción de algún nuevo factor de producción y comienzan tiempos de bonanza económica y aumento de la inflación.

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    Nikolái Dmítrievich Kondrátiev
  • Verano (una media de 12-13 años de duración) continúa la bonanza hasta que se empiezan a producir dudas y la inflación comienza a ser muy alta.
  • Otoño (una media de 14 años de duración) en la que la corrección financiera de la inflación leva a un auge del crédito creando una falsa meseta de prosperidad que acaba en burbuja especulativa.
  •  Invierno (una media de 17 años de duración) en la que aparece la deflación y depresión economica. La última onda o ciclo ha sido el más extensa de todos… ¡se prevé que dure hasta 70 años!

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Actualmente estamos en la fase final del invierno de la cuarta onda que detectó en el año 2.000 y, en concreto, está previsto que finalice entre 2015 – 2020.

  • Simon Kuznets, famoso premio Nobel que llevó a cabo un estudio sobre el ciclo inmobiliario estadounidense identificando un ciclo de 16,5 a 18 años.
  • Joseph Alois Schumpeter, considera que se puede realizar una integración de los ciclos de Kondratiev (54 años), Kuznets (18 años), Juglar (9 años) y Kitchin (4 años) de tal manera que 1 ciclo de Kondratiev estaría integrado por 3 ciclos de Kuznets, cada ciclo de Kuznets estaría integrado por 2 de Juglar y cada ciclo de Juglar estaría integrado por 3 ciclos de Kitchin.5

He elaborado una gráfica en la que se puede ver la forma en que quedaría la integración de todos estos autores en un ciclo tipo. La he elaborado realizando una distribución normal tomando el promedio y la desviación típica standard de cada ciclo económico.
Tenemos, por lo tanto, ciclos cortos como el de Kitchin Ciclos, medios como el de Kuznets y Juglar y ciclos largos como el de Kondratiev. Hay muchos más autores y ciclos aún más cortos.

6Estos autores pueden ser completados con la obra de otros antes mencionados como Elliot, Gann o Hurts pues, uniendo toda esta información se acaba dando explicación al uso de la combinación de determinadas medias móviles – técnica usada por Dewey -, según el periodo de análisis, y para realizar osciladores, de manera que, es habitual utilizar combinaciones como las apuntadas en el cuadro.
La famosa Teoría de Elliot toma como base matemática en su Teoría de las Ondas los llamados números Fibonacci creados por Leonardo de Pisa (1.170 – 1.250), matemático italiano.7

Sobre un planteamiento realizado en base a la reproducción de los conejos, acabó creando una sucesión numérica que es base fundamental en cualquier mercado en que queramos manejarnos. La teoría es simple y se explica en el cuadro adjunto.

En este sentido, Elliot considera que un ciclo bursátil completo está integrado por 5 ondas que siguen la tendencia principal y que tienen 2 correcciones, y 3 ondas de retroceso o corrección (a-b-c) al final de la quinta onda. Pues bien, cada onda se divide en 8, 34 y 144 hasta crear un ciclo completo de mercado.

No es este el momento de analizar esta teoría (ya lo haremos en el futuro) pero sí me parece interesante observar como Dewey sigue un patrón muy parecido con sus múltiplos y submúltiplos de 2 y de 3, y que los autores que analizan el fenómeno cíclico llegan a conclusiones y periodos similares.

Es más, ¿Les suena los periodos de 18 y 9 años para los análisis a largo plazo? Dewey tomó una base de 17,75 y el submúltiplo inferior es 8,88… Fibonacci establece periodos de 8 y 21 en su serie… Kuznets usa un ciclo entre de 16,5 a 18 años… etc.

Otro ejemplo. Es habitual utilizar el triple cruce de 4, 9 y 18 días para operar con futuros. ¿No les parece asombrosa la similitud con el periodo de 5-10-20 días, o con los números de Fibonacci de 5-13-21 días?.
Un último ejemplo. Examinemos el oscilador IFR de Wilder que utiliza un periodo de 14 días. 8
Este periodo de 14 días es igual a 28 días ÷ 2, y debemos tener en cuenta que 28 días equivalen a 20 días de contratación bursátil. En consecuencia, Wilder, acaba usando 14 días porque los periodos de 5, 10 y 20 días coinciden con la mitad de los días naturales de 14, 28 y 56 días respectivamente.

En mi opinión, estamos ante herramientas fundamentales de análisis que no debemos dejar de lado en ningún planteamiento empresarial pues esto, además, explica el carácter cíclico y predictivo de cualquier economía, ya sea una empresa o un País.

¿CÓMO PODEMOS PONERNOS ALERTA ANTE CICLOS ECONOMICOS EN ESPAÑA?
Introduciéndonos en este objetivo, ¿por qué no ponemos a prueba los ciclos analizando el poder predictivo del rendimiento de los bonos, por ejemplo?

Los ciclos económicos también están presentes en España:

  • Entre los años 64 – 73 del siglo XX hubo un despegue económico que dio lugar a crecimiento, desarrollo industrial y de la construcción y un lógico incremento del consumo.
  • En los años 74 a 84 del mismo siglo se produjo la crisis del petróleo, reestructuraciones industriales y crisis que produjo estancamiento económico y altas tasas de paro… pero aún no estábamos en Europa.
  • Entre los años 85 y 91 se produjo la integración de España en la CEE y se produjeron inversiones, recuperación económica y generación de empleo.
  • Pero entre 1992 a 1993 se produjo una profunda crisis que ya venía coleando desde 1990 debido a la crisis financiera provocada por el estallido de la burbuja inmobiliaria japonesa y tensiones en el precio del petróleo ocasionadas por las Guerras en el Golfo Pérsico. En España se invertía mucho en obra pública y esto retrasó lo que llegó a ser inevitable y agudizado además por la peor sequía del siglo XX que sufrió España. Se produjeron altas tasas de desempleo y recesión, así como un volumen altísimo de deuda pública y un alto déficit de las Administraciones Públicas.
  • Entre 1998 a 2007 se produjo la recuperación económica, aunque no debemos olvidar la crisis de las punto com entre 1997 y 2001.
  • Entre 2007 y la actualidad hemos sufrido 2 profundas recesiones y estamos a la espera de que las medidas legislativas den confirmación real a una muy deseada recuperación económica y un final feliz al famoso Invierno de Kondratiev.

Pero ¿cómo podemos ver esto?. Hay muchos análisis pero por empezar con uno bastante fiable, podemos analizar el comportamiento del Spread del rendimiento del bono español de 10 años con el de 3 años. Observe cuidadosamente el gráfico porque ya he adelantado algunas pistas.9

El punto 1 señala cómo el spread del rendimiento hace suelo y comienza a subir por encima de su media móvil de 12 (línea negra continua) y 1024 periodos (línea negra punteada)… de hecho, la línea rápida supera a la lenta y el spread se apoya sobre ella hasta que… “¡Primera señal!”… en 1997 corta sus medias y se pone bajista manteniéndose así hasta que hace otro suelo en 2000. Esta es la crisis de las Punto com.

Desde entonces vemos como el spread se pone alcista en 2000 y ¡CUIDADO!… ¿QUE ESTA PASANDO?… entre 2004 y 2005 el spread se pone bajista y corta radicalmente sus medias… de hecho, la media rápida se pone por debajo de la lenta… “¡MENUDA SEÑAL!”… el spread cae en picado hasta 2007. ¡DEBIMOS PONERNOS EN GUARDIA! Porque ee estaba anticipando un escenario muy peligroso, pero ¿por qué nadie le hizo caso?

Bueno. El PIB era creciente, los indicadores sintéticos también. La M3 y la entrada de dinero en España era brutal, en 2006 incluso existían tipos reales negativos y, además el CLI (Composite Leading Indicator ) nada advertía de que hubiese un problema porque los parámetros en los que se sustenta eran alcistas. Solo en 2007, con varios meses de antelación, dio la señal bajista antes de que se produjese el derrumbe.

Pero entonces ¿por qué el bono da la señal? Pues, porque es un indicador adelantado.11
Fíjense cómo se anticipa y como marca divergencias con la variación trimestral del PIB. Son múltiples las ocasiones en las que podemos ver que el spread se pone alcista o bajista mientras el PIB hace lo contrario.
Algunos ejemplos de divergencias:
Lo podemos ver en el pico de 1999 en el que el Spread es bajista mientras el PIB subía.

También se ve cuando asciende entre 2000 y 2001 mientras el PIB es bajista.

  • La bajada de 2004 a 2006 anunciaba el derrumbe de 2007 a 2009
  • La subida de 2008 a 2009 anunciaba la subida del PIB entre 2010 a 2011
  • La bajada de 2010 a 2011 anunciaba la bajada del PIB de 2011 a 2012
  • La situación sufrida en 2007, pues, venía siendo anticipada desde 2004

Si observamos lo que hacía la FED (Federal Reserve System) es decir, el Banco Central de EEUU, entre 2004 y 2006 subió el tipo de intervención desde el 1 % hasta el 5,75 % y en 2007 saltaron a la palestra las ya conocidas “subprime”. 12

Sin embargo, el BCE (Banco Central Europeo) siguió manteniendo el tipo de intervención en el 2 % para acabar subiéndolos en 2006.

De este modo, se puede ver cómo se produjo en el año 2000 un acercamiento muy peligroso de tipos, y en 2007 a 2008 se llego a presentar una curva invertida de tipos. También podemos ver cómo en el periodo indicado entre 2003 a 2006 los tipos de intervención al 2 %, al contrario de lo que ocurría en EEUU.

UNA INMORAL CONDUCTA. SE SABÍA Y NO SE HIZO ¡NADA!
La primera noticia en la que el BCE advierte de “un aumento y probable persistencia de desequilibrios financieros… “, es del ¡8 de diciembre de 2005! Nada menos… la FED ya veía esos desequilibrios 2 años antes.
En nota del BCE del 1 de junio de 2006, es decir, seis meses después, se advierte de que “los inversores en la zona del euro pueden haber subestimado el riesgo o asumido un nivel excesivo de riesgo. Las perspectivas de estabilidad financiera siguen dependiendo de un delicado equilibrio”.
Y el 11 de diciembre de 2006, es decir, otros 6 meses después, aprecia una vulnerabilidad potencial en el sistema financiero de la zona euro diciendo que… “los tipos de interés a largo plazo y las primas de riesgo han caído en exceso en algunos mercados financieros y que la fuerte competencia entre las entidades de crédito podría haberlas incitado a relajar los criterios para la concesión de préstamos”.
Y el 29 de enero de 2007 Trichet, en un artículo de Financial Times, advierte de la inestabilidad de los mercados financieros mundiales manifestando que “…no sabemos con certeza dónde están los riesgos…”.
No es este lugar para debatir sobre las causas ni motivos que produjo la crisis. Pero lo que si resulta necesario es que debemos cargarnos de armas que nos permitan un sano, objetivo y saludable diagnóstico para saber dónde estamos y como actuar porque como dije al principio de este artículo, ¿será posible predecir la conducta humana? ¿No lo será? pero ¿será esto necesario para tomar decisiones empresariales acertadas?… en mi opinión, NO.
Gracias a Kondratiev nos encontramos al final de un duro invierno que si, ha durado lo suyo, pero que dejará de serlo relativamente pronto (de 2 a 5 años). Y en el corto – medio plazo, un acercamiento al ciclo de Kitchin nos diría que estamos en la fase II con un precio del Bono y unas materias primas bajistas, frente a un dólar y unas bolsas alcistas (aunque ahora les toca bajar por el propio ciclo decenal… no debemos olvidar que desde 1833, el Dow Jones nos ha marcado un patrón poniendo el mejor año en el quinto y el peor en el séptimo), con lo que tengamos paciencia pues la luz se ve al final del túnel.

UN ARTÍCULO DE: ALEJANDRO PÉREZ DE LUCÍA

Vivienda de Protección Oficial para Arrendamiento con Opción a Compra para Jóvenes (VPPOC-J)

¿Qué es? ¿Características? ¿Condiciones?

Aclaramos las posibles dudas que puedan surgirte acerca de la vivienda con este régimen. Características, condiciones que debes cumplir para solicitarla y demás particularidades.

Dentro de las tipologías de vivienda protegida para venta o uso propio que se regulan en el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid se enmarcan las Viviendas con Protección Pública para Arrendamiento con Opción a Compra para Jóvenes.

CARACTERÍSTICAS:

  • Superficie construida máxima de 80 m2.
  • Las Viviendas con Protección Pública para Arrendamiento con Opción de Compra para Jóvenes son siempre de precio básico.
  • Los contratos de arrendamiento que recaigan sobre viviendas con protección pública para arrendamiento con opción de compra se celebrarán por un plazo equivalente al que reste para el vencimiento del plazo de siete años, a contar desde el otorgamiento de la calificación definitiva, sin perjuicio de la prórroga del mismo mediando acuerdo entre las partes.
  • La renta máxima inicial anual será del 5,5% del precio máximo de venta de dichas viviendas que figure en la calificación definitiva. La renta inicial podrá actualizarse anualmente conforme a la evolución del IPC.
  • Para los contratos que se celebren tras la resolución de un contrato de arrendamiento previo con otro inquilino, se les aplicará la renta actualizada desde la calificación definitiva con el IPC.
  • A la renta hay que incluir la tributación indirecta que recaiga sobre las mismas.
  • La opción de compra se podrá ejercer transcurrido el 5º, 6º y 7º año desde la fecha de la calificación definitiva. No obstante, transcurrido el primer año posterior a la fecha de otorgamiento de la calificación definitiva, podrá ejercerse la opción de compra siempre que medie acuerdo entre inquilino y propietario.
  • El precio será el resultado de multiplicar el Precio Máximo de Venta que figure en la calificación definitiva, por un coeficiente de actualización (en función del año en que se adquiera y de si la VPPA OC era libre en origen o no), y aminorar de la cantidad resultante el 50% de las cantidades abonadas durante el arrendamiento en concepto de renta.
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Coeficientes de actualización
  • La duración del régimen legal de protección pública es de 10 años a contar desde la fecha de la Calificación Definitiva, sin posibilidad de descalificación voluntaria.

CONDICIONES PARA ACCEDER AL ARRENDAMIENTO Y DOCUMENTACIÓN A PRESENTAR:

  • DNI.
  • Declaración de la Renta.
  • Certificado del Servicio de Índices del Registro de la Propiedad, con Nota Simple en caso de tener alguna titularidad.
  • Fe de estado.
  • En caso de ser menores de 35 años deberán aportar la solicitud de Inscripción en Lista Única.
  • Ser mayor de edad o menor emancipado y no encontrarse incapacitado para obligarse contractualmente.
  • Ingresos familiares que no excedan de 5,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM).

*Calculadora de ingresos

  • Ninguno de los miembros de la unidad familiar puede ser titular del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda en todo el territorio nacional, excepto cuando:
    1. El derecho recaiga sobre una parte alícuota de la vivienda no superior al 50% y se haya adquirido la misma por título de herencia.
    2. No tenga adjudicado el uso de la vivienda que constituía la residencia familiar a causa de sentencia judicial de separación o divorcio.
  • Los requisitos se acreditarán a fecha de celebración del contrato de arrendamiento.

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CONDICIONES PARA ACCEDER A LA COMPRA:

  • Que hayan transcurrido, al menos, 5 años desde la Calificación Definitiva de la vivienda en régimen de arrendamiento. No obstante, transcurrido el primer año posterior a la fecha de otorgamiento de la calificación definitiva, podrá ejercerse la opción de compra siempre que medie acuerdo entre inquilino y propietario.
  • Ser inquilino de la vivienda en ese momento.
  • Que se comunique al arrendador de forma fehaciente la intención de ejercer el derecho de opción de compra en los tres meses inmediatos anteriores al vencimiento de la correspondiente anualidad.

 

OTROS ELEMENTOS A TENER EN CUENTA:

  • Que la vivienda se destine a domicilio habitual y permanente de sus ocupantes legales.
  • Los arrendatarios de la vivienda deberán proceder a su ocupación en el plazo máximo de 3 meses desde la entrega de la misma.
  • Para realizar obras o reformas deberá obtenerse autorización de la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación.
  • Una vez notificada la decisión de ejercer la opción de compra se debe escriturar en un plazo máximo de 60 días naturales.
  • Ejercida la opción de compra, mientras la vivienda mantenga el régimen legal de protección, su precio de venta en segundas o posteriores transmisiones no podrá superar el precio máximo legal de venta para las viviendas con protección pública de precio básico vigente en la fecha en que se produzca la transmisión.
  • Las viviendas deberán entregarse con la cocina amueblada: frente de mayor longitud amueblado e instalación de cocina, horno, fregadero y campana extractora.
  • El subarriendo total o parcial de la vivienda dará lugar a la resolución del contrato.
  • El contrato se celebra al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se somete al régimen jurídico previsto en la misma, salvo las especificaciones del régimen de protección pública de la vivienda.

 

El Faro – Entrega de llaves Residencial San Bernabé

El pasado 22 de enero, se llevó a cabo el evento de entrega de llaves de Residencial San Bernabé, al cual acudió el alcalde y otras personalidades.

El periódico El Faro se hizo eco de esta noticia.

El Ayuntamiento de El Escorial entrega 44 viviendas de protección pública

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El alcalde de El Escorial Don Antonio Vicente Rubio e Ignacio Belaunde, concejal de Urbanismo y Medioambiente junto a Eduardo Agustín, representante de Gesurbe.

Avances de las obras – RESIDENCIAL JUAN CARLOS I

[01/06/2016]

 

[29/03/2016]

 

[09/03/2016]

Las obras siguen avanzando en Villanueva del Pardillo

 

[23/02/2016]

Primeras estructuras

[04/02/2016]

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Vaciado del terreno
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Vaciado del terreno – Zona de seguridad

 

[25/01/2016 – Comienzan las obras]

El pasado 25 de enero, dieron comienzo las obras para construir las 40 VPPL en Villanueva del Pardillo “Residencial Juan Carlos I”.

Durante las obras, se seguirá atendiendo en la caseta de obras situada en la parcela en el horario habitual:

Martes a Sábado de 10:00 a 14:00 y de 16:00 a 20:00. Tlf. 615 287 802

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Comienza el vaciado del terreno

 

Edificio General Fanjul

Muy pronto lanzaremos toda la información acerca de la nueva promoción en la Calle General Fanjul, en Madrid.

Viviendas libres de 3 dormitorios con piscina, plaza de garaje y trastero incluido.

Ya está solicitada la licencia de obras y en breves se instalará la caseta de ventas.

¡Llámanos y te apuntaremos a la lista de interesados!

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¡Un 2016 cargado de novedades!

Te presentamos nuestro nuevo blog que, junto a nuestra web que pronto se actualizará, representa el cambio de imagen que está llevándose a cabo Gesurbe en el mundo digital.

Pero este nuevo año no solo viene cargado de cambios estéticos, también están en marcha nuevos proyectos que irán viendo la luz dentro de poco y que seguirán ofreciendo los valores que caracterizan nuestra forma de trabajar.

Transparecia en las acciones, independencia de otros agentes del proceso, seguridad, cercanía y experiencia.

Esperamos que este sea un año lleno de nuevos proyectos que puedan seguir satisfaciendo las necesidades e ilusiones de los clientes.

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